在中国房地产行业步入周期底部并寻找新发展模式的特殊时期，阵痛和洗牌成为无法回避的残酷现实。

行业下行周期，对从业企业的运营能力形成莫大考验，在此期间，无论央国企、外资还是民营房企，均承受着市场调整带来的巨大压力，但由于经营风格和公司治理水平的差异，各家企业的体感温度又各有不同。

作为拥有20多年国际房地产开发经验，十余年中国市场经验的资深地产人，凯德地产（中国）首席执行官李绍强对于房地产市场有着更宏观的视野，因而在面对市场震荡时也具备更强的定力。当然，这种定力也来自凯德地产这家始终将“长期主义”作为战略核心的新加坡企业的独特经营风格。

李绍强并不讳言中国经济正面临一些调整，如债务问题、信心问题、人口红利消失以及老龄化问题等，都是中国经济及房地产行业所面对的挑战，但他依然坚持看好中国的长期发展，“中国有人才、有资金、有先进制造能力、市场也够大，这都是中国市场的优势。”

凯德地产相信巨大的市场空间仍会给优秀的企业带来回报，李绍强认为：“经过行业模式重塑和市场供需的重新平衡，行业会回归到一个合理、健康的发展轨道，市场供需关系变化，从卖方市场进入买方市场，客户会越来越‘挑剔’，未来只有抓住客户才能抓住市场，拥有良好信誉、产品能力和交付能力的企业，将在未来的市场竞争中占据有利地位。”

面对市场下行的压力，李绍强在接受媒体采访时透露，“挑战肯定是有的，在这种比较艰难的市场环境下，我对凯德地产今年的业绩表现还是满意的。”

对于未来的市场策略，他表示：“市场需求还是在的，只是客户更理性，未来的住宅市场，企业必须知道你能够给客户的价值是什么。最终还是要看你的产品是否做对了。必须以客户为中心，重新对客户进行深度理解，洞察他的需求，针对性的设计产品。”

私有化是新起点

在亚洲颇具影响力的凯德集团，总部位于新加坡，于 1994 年进入中国，业务聚焦五大核心城市群、涵盖多元业态。2021 年，凯德集团进行了业务重组，形成两个业务实体，即凯德地产(私有化的开发业务)和凯德投资(上市的不动产投资管理业务)。

重组之后成立的凯德地产，以新加坡、中国和越南为核心市场，其投资组合涵盖了综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅、产业园区、工业及物流地产以及数据中心等多个领域。

据了解，凯德地产在中国的投资组合中,投资型物业和住宅基本各占一半,这也显示出多元领域的综合开发实力。

在中国近30年的发展中，带着新加坡公司严谨审慎的风格印记，凯德对市场始终保持更多一分理性，因此，即便在中国房地产市场高歌猛进的时候，凯德也没有采用“高杠杆”策略盲目扩张。

李绍强称，凯德跟国内很多开发商相比，有着自己的发展模式和逻辑，一直以来都坚持长期主义，追求高质量、可持续发展。在过去近30年积累形成了自己的独特优势，比如对中国市场的深入理解，把国外成熟经验与本地需求相结合，在多个资产领域具备强大的开发实力和全产业链能力。

“市场调整期是我们锻炼新能力的好机会，为把握未来机会做好准备。凯德地产的优势是什么？其中有一点就是我们的规模体量比较小，凯德地产在中国的总资产规模才500多个亿的人民币。所以是比较容易去做调整的，去加入新的思路和新的做法。等市场调整过后，我们是非常有把握的。”

克而瑞研究中心也认为，经历过洗牌之后，未来房地产行业企业发展也将进入一轮新的稳定期，获得发展机遇的企业，要想业绩持续稳定上升以及获得更大发展的空间，仍需要在投资布局、产品研究、多元化辅助等多方面提升完善，有无持续拿地能力、在改善型趋势下产品升级能力也将成为重要的考量。

私有化之后，凯德地产一直比较低调，但这并不意味着这家公司淡出市场，相反，私有化让其具备了更灵活的发展空间。

“私有化后，让我们能够更好地利用‘有耐心’的长线资本,去做一些周期长,但回报率相对高的项目,从而更好地把握投资机会。另一方面，当我们想进入一个新的赛道，而新赛道往往是有很多不确定性的，风险比较高，这时凯德地产就可以来做这种孵化型的业务。当我们把这种新业务、新项目孵化成熟之后，可以通过凯德投资的基金去退出，也可以通过市场上其他第三方退出。”

在李绍强看来，“一个凯德”系统下的凯德地产和凯德投资，业务上优势互补、协同发展。凯德有不同类型的投资者，有些投资者需要长期稳定的回报，有些投资者更看重长期更高的回报。所以在项目的不同阶段，凯德可以引入不同类型的投资者，这是凯德整个生态链的优势。放在整个市场来看，这也是业内其他企业很难模仿的。

积极做好中新合作桥梁

作为新加坡淡马锡旗下企业，凯德还深度参与了多个中新合作项目，发挥着中新合作桥梁和载体的重要作用。

在苏州工业园区，凯德于1995年投资建设了腾飞新苏坊，打下了苏州工业园区的第一根桩，更首次将“预建标准厂房”理念引入中国市场，有力推动了园区早期的招商引资工作。

在中新广州知识城，凯德集团与广州开发区管委会国有企业知识城集团共同投资成立合资公司，作为中新战略合作践行者和重要载体平台，深度参与知识城南起步区和后续阶段的开发建设，推动中新两国在知识城的战略合作与发展。

今年3月，新加坡总理李显龙在对中国的国事访问期间，前往中新广州知识城考察，参观了园区内的新加坡企业，聆听他们分享如何有效利用知识城生态体系，在数字、农业科技、可持续能源、生物医药等领域发展业务。他表示，“我上一次访问中新广州知识城是在2014年。如今，这里已迅速发展为广东一个充满活力的创新枢纽，也是新加坡企业进入粤港澳大湾区的重要平台。”

凯德之所以有这样的能力，得益于其在不动产全产业链的实力。在李绍强看来，“凯德在不同资产领域都做的比较多，看的多、做的多了，概念就比较多，并且可以融合我们在中国30年来对本地文化和市场的理解，引入合适的资源和模式。”

值得一提的是，在城市产业升级、产城融合发展方面，凯德具有丰富的成功经验，旗下的腾飞产业园品牌在亚洲享有盛誉。代表性项目包括位于苏州工业园区的腾飞新苏、广州知识城腾飞园、大连腾飞园区和新加坡杭州科技园等。

对于产业地产的发展前景，李绍强表示：“产业升级是未来中国经济发展的一个大的趋势，产业园区是推动产业升级的一个载体。在产业园区以及产城融合这个领域，我们首先要去理解当地政府对未来经济和产业发展的一个规划方向，明确政府希望我们扮演什么样的角色，然后我们再去看自身的优势，我们的能力在哪些方面，如何更好地去跟政府配合。”

当下，房地产行业亟待向新模式转型，凯德地产在长周期中的韧性发展，也为行业提供了一种新的思考方式和模式借鉴。

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林采薇

凯德地产中新广州知识城产业升级房地产行业长期主义

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