业主自筹资金“原拆重建”是危房改造的积极实践
2024-06-12 【 字体:大 中 小 】
广州市首例多产权业主自主筹资改造的危房拆除重建试点项目——花都区集群街2号居民楼近日开工。由此,在探索老旧小区改造特别是危房改造新模式上,广州改变了过去要么政府主导、大包大揽,要么开发商主导、市场买单的模式,而新增了居民自我驱动改造为主、政府政策激励为辅的模式。
这可以说是“第三条道路”或“多元化改造”的探索。重要的是,在财政紧约束和商品房市场告别高速增长的背景下,加上更强调片区承载力和公共服务供给约束等,传统的单一主体模式难以为继。自筹资金、共同承担成为能解决改造资金来源、聚合改造诉求,攻克“难改项目”的有益探索,更是从“要我改”(都是困难)转到“我要改”(都是办法)并实现激励相容的积极策略选择。同时,确定了业主自我改造的模式后,必然提振居民参与改造每一个环节的积极性。由此,也界定了其他方(社区、居委、政府部门)服务职能的角色介入。
比如,整栋改造在区分不同业主诉求、商户和业主诉求,空间腾挪(如加装电梯、设计口袋公园、消防设施等公共服务补短板),引入资金等方面,可以将不同的诉求甚至冲突在业主端内部解决。同时,通过政策创新、规划调整、财政补贴等,让业主认识到,政府在帮业主解决问题和困难,从而让矛盾内部化,加速改造进程、降低改造成本。推动多产权业主自主改造,最大的困境在于如何将业主差异化的改造诉求形成共识。特别是,2000年之前的小区,多数为原福利住房制度下,党政机关、企事业单位“办社会”时期供应的房子。在推动自我改造新模式时,既有业主对于住房大包大揽的传统认识和依赖,也有现居职工老龄化、收入低的现实对于“自我出资”的客观制约,这就需要精细化的思路和政策创新。
因此,在政策宣讲和意愿摸查时,要将政策优惠、规划调整、财政补贴、普惠融资等方面的多方扶持宣讲到位,让业主充分认识到,“等要靠”或不改的话,不仅存在安全风险,而且房子的价值在灭失。自我改造完以后,不仅居住更加舒适,比如非成套改为成套、步梯改电梯、增设停车场、采光通风更好,而且房子的价值更稳定甚至会升值,商铺的运营价值也会提升。
因此,在设计改造方案时,就应该将可扶持的一揽子政策先到位、纳入改造方案。比如,住建部门专门制定自我改造的审批流程,腾挪空间用作公共设施(增设学校、公园、煤气“瓶改管”等)规划设计,加装电梯和停车场的空间设计,居民临迁的房源安排和资金安排,困难居民出资的普惠金融支持等,这样就能消除异议、凝心聚力,形成合力。
另外,老城区没有太多腾挪空间,没有太多可新增的面积来补偿改造成本,地方政府除了要在土地用途、功能规划方面加大政策创新,还要加大片区统筹、动态平衡,即扩大改造范围,实现空间资源整合、低效用地整合、碎片化土地整合,以肥补瘦、跨区域平衡。总之,着眼于空间价值挖掘,将片区空间统筹好,资源密集的优势发挥好,成本覆盖的问题就能解决。
最后,新形势下推进老旧小区改造,多方合力取代单一主体将是大趋势。本质上,多方合力就是“业主出一点、政府出一点、市场出一点”,这就要求政府各方在横向(住建和自然资源等)和纵向(区、街道、社区等)明确各自责任边界和协作机制,政府和市场(设计和施工单位)明确各自功能定位,并与居民端搭建对接平台。这样,才能将好事办好、实事办实、难事办妥。
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