借着REITs的东风，万科加速整合商业业务。

近日，万科内部发布组织调整和人事安排，成立商业事业部，将万科7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。原南方区域首席合伙人孙嘉出任万科商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

此前，万科商业板块分为两大阵营，一是各大区域自主运营的商业业务，二是2016年收购的印力集团。万科商业事业部成立后，商业板块的融合更进一步。

万科成立商业事业部，与当前房地产市场不振不无关系。在商品房销售规模持续缩量的环境下，房企急需开辟第二增长曲线，找到“活下去”的出路。

一名接近万科的市场人士向时代周报记者表示，“未来房地产开发业务很难再讲出好听的故事，所以经营服务业务一定是万科转型发展的重要抓手。目前来看，商业还算是一条潜力赛道。”

即便商业业务为资本市场看好，这条赛道已然拥挤，“地产派”选手华润置地、龙湖、万达和新城等均已培育出成熟的商业IP；“专业派”选手如恒隆、凯德等，凭借先发优势掌握话语权。

“商场”竞逐，万科与孙嘉的突围之路充满挑战。

挑战与筹码

在万科，开发业务“老将”转战经营服务业务是传统。万物云董事长朱保全、万科长租公寓业务首席合伙人祝九胜、万科物流事业部首席执行官张旭，都曾是房地产开发领域的一把好手。孙嘉也是，其执掌的万科南方区域2023年销售额内部排名第二。但和朱保全等人不同的是，孙嘉当下面临的转型境况，显然更为严峻。

过去两年，房地产行业经历了远超预期的深度调整。根据克而瑞统计数据，2022百强房企销售额同比下跌41.6%，2023年进一步下跌16.5%，千亿房企仅剩16家。可供对比的是，在市场高峰期，千亿房企多达43家。

房地产高歌猛进的时代已经一去不复返。标普认为，从过往房地产周期来看，中国商品房年销售额或将稳定在10万亿元至11万亿元左右的支撑位水平。这一销售规模，相比2021年的18万亿元跌去四成左右。

房地产开发业务冲顶回落，商业业务成为房企的新战场。在复杂形势下重整商业业务，万科手握筹码。

2023年下半年，消费类基础设施REITs试点开闸。同年10月，四家基金公司上报首批消费基础设施公募REITs，其中包括中金印力消费基础设施REITs，万科抢到“头啖汤”。

孙嘉在商业运营方面经验丰富。他是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一，在上海任职期间开发和运营了多个商业综合体。同时，孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验，与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。

“此次孙嘉的调任，反映了万科希望借助REITs的东风，通过加强团队配置，以推动商业业务进一步发展。”万科方面向时代周报记者表示，公司一直坚持开发经营服务并重的战略，此次组织调整和人事安排是匹配战略发展需要。消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇，万科希望通过商业板块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会。

万科董事会主席郁亮曾表示，商业业务一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。如何借助REITs东风助力万科转型，是孙嘉上任后的首要任务。

短板与东风

孙嘉接手的万科商业业务，经历十余年的沉淀已实现规模领先，但综合实力仍有所欠缺。

早在十年前，郁亮便判断房地产市场天花板将至，提出从开发转向运营，万科陆续进入商业、长租、物流、养老等领域。

2010年，万科正式进军商业地产领域。东莞万科松湖中心商业项目、北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场，成为其开山之作。随后，万科提出从单纯的房地产开发商向城市配套服务商转型。郁亮定下的目标是，未来十年新业务将占据万科盈利的半壁江山。

2016年，万科商业业务取得突破性进展——万科成立投资基金，作价128.7亿元收购印力集团96.55%股权，将其作为商业开发与运营平台。郁亮为万科商业业务勾勒了一个更为宏大的未来——“目前排在第三位，目标是往第一、第二来发展的”。

如果仅是从经营规模来看，万科离“中国数一数二的商业地产平台”并不远。根据万科2023年中报，截至报告期末，万科累计开业203个商业项目，建筑面积1118.3万平方米。可供对比的是，同期华润置地商业运营及管理业务在管项目88个，龙湖已开业商场建筑面积约为762万平方米。在赢商网、中城研究院共同发布《2023年度零售商业地产企业TOP 100》，万科排名第三，仅次于华润万象生活、万达商业管理集团。

从运营质量来看，万科与行业头部存在较大差距。2023年上半年，万科商业业务实现营业收入43.0亿元，华润置地轻资产管理业务营业额为50.1亿元，龙湖的运营业务租金收入约63.3亿元。

“万科商业在江浙沪做得还不错，上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、杭州西溪印象城的营收常年在内部排名前列，其他区域就比较一般，深圳拿得出手的只有龙岗万科广场，去年开业的高端商场睿印不温不火。”一名对万科商业有长期观察的商业地产从业人士向时代周报记者表示。

有业内人士认为，商业业务经营不及预期，或许与万科内部复杂的管理局面有关。

成立商业事业部以前，万科商业业务有两个团队，一个是万科商管，另一个是印力集团。前者负责万科房开业务旗下的商业业务，由各区域下辖的商业公司负责，主要商业IP包括万科广场、万科里、万科红等；后者负责印力集团，主要商业IP包括印象城、印象汇、印象里等，两个团队相对独立。

多个商业IP共存，产品定位不够聚集，限制了万科在商业地产领域的发展。万科也意识到这一问题。

2021年6月，万科“干将”王海武空降印力集团，出任总裁一职。彼时，有市场观点认为，王海武履新印力集团，任务就是让万科商业业务实现突破性发展，同时带动其他经营性业务破局。

王海武的到来，加快了两个团队的整合，也提升了万科商业业务的发展。2022年，万科将北京、重庆、西安、沈阳等20余个城市的49个自主开发项目交予印力集团管理，总体量达200万平方米，融合走出重要一步。2022年，万科商业业务实现营收87.2亿元，同比增长14.3%。

“这几年万科商业有明显进步，尤其是一些非标文旅街区项目，广州永庆坊、深圳南头古城、福州烟台山都做出了特色，实现出圈。”前述商业地产从业人士表示。

万科此次一盘棋建设商业板块，为商业业务重新出发打下基础。

“万科7大区域的商业业务和印力集团统一并入商业事业部，相当于所有的内容、资源整合到了一起，捋顺了架构，铺好了路。”前述接近万科的市场人士表示，目前来看，商业赛道较有前景，万科借着REITs的东风做了架构调整，未来发行更多REITs甚至实现商业业务上市，都有可能。